Salg – 10 gode råd, når du skal sælge ejendom i Frankrig

Når du har besluttet dig for at sætte din franske bolig til salg, er der mange spørgsmål, der melder sig. Hvor starter man? Hvem skal man kontakte.

Du er altid velkommen til at kontake mig for en uforpligtende drøftelse af din sag. Men her får du mine bedste råd:

Vælg den rigtige ejendomsmægler

Hvem skal du betro dit ejendomssalg? Når man skal sælge din ejendom i Frankrig, så vil man ofte være tilbøjelig til at kontakte den mægler, som man oprindeligt købte ejendommen af, men man skal huske at sætte sine egne behov i fokus. Hvis man ikke taler fransk men engelsk, så er det vigtigt at finde en mægler, som taler godt engelsk, og måske kan man endda finde en mægler som taler dansk. Kommunikationen er især vigtig når man når forhandlingsfasen, for der kan hurtigt gå detaljer tabt, hvis sælger og mægler ikke forstår hinanden, og det er for sendt at genforhandle vilkårene, hvis først man som sælger har underskrevet købsaftalen. Når man vælger ejendomsmægler er det desuden relevant at undersøge om den pågældende mægler har en ansvarsforsikring og er registreret ejendomsmægler i Frankrig og evt. også i Danmark. Hvis man handler med en ejendomsmægler, som har fransk og evt. også dansk ansvarsforsikring, så er man væsentligt bedre stillet som sælger, hvis mægleren begår fejl.

Vælg den rigtige udbudsform – skal du vælge en eksklusiv eller ikke-eksklusiv formidlingsaftale?

Hvor mange mæglere skal have din ejendom til salg? I Frankrig er det sædvanligt at der er flere mæglere, som har den samme ejendom til salg samtidigt, men som sælger kan det være meget tidskrævende at kommunikere med flere mæglere. Desuden er det ikke nødvendigvis en fordel af have flere mæglere på sagen. Man bør derfor overveje en løsning, hvor man starter med at udbyde ejendommen eksklusivt via én mægler, således at denne har eksklusivitet de første tre måneder. Når de tre måneder er gået, så kan man revurdere sagen og evt. sætte flere mæglere på efterfølgende. Det er vigtigt at bemærke at man godt kan sætte ejendommen til salg i eksklusivitet via én mægler, hvorefter denne indgår underaftaler med andre mæglere, således at ejendommen reelt er til salg hos flere mæglere på en gang. Det kaldes en co-eksklusiv aftale, Men i dette tilfælde har sælger stadigvæk kun kontrakt med én mægler og skal kun kommunikere med denne. Sørg desuden for at få en advokat/notar til at gennemgå formidlingsaftalen (”Mandat de vente”), inden du underskriver, så du sikrer dig at den ikke indeholder usædvanlige vilkår.

Få styr på skatten inden du sætter ejendommen til salg

Hvor meget skat skal du betale? Når man sælger sin feriebolig i Frankrig, så skal man huske at undersøge om man skal betale ejendomsavanceskat i Frankrig – på fransk kaldet ”Taxe sur la plus-value immobilière”. Desværre er der ikke mange mæglere, der gør sælgerne opmærksomme på denne skat, så nogle sælgere bliver overrasket, når notaren beregner skatten, og på dette tidspunkt er det ofte for sent for sælger at annullere handlen. Man kan med fordel få beregnet skatten allerede inden man udbyder ejendommen til salg, således at man på forhånd kender det beløb, som fratrækkes provenuet. Du kan få beregnet skatten hos en fransk skatterepræsentant, en fransk notar eller advokat eller en dansk advokat med kendskab til franske retsforhold. Du skal måske også betale dansk ejendomsavanceskat, hvis du ikke opfylder betingelserne i ”sommerhusreglen” i den danske ejendomsavancebeskatningslov. Du bør søge rådgivning herom hos en dansk advokat eller revisor.

Få styr på ejerforholdene, inden du sætter ejendommen til salg

Kan du overhovedet sælge ejendommen? Hvis du har arvet ejendommen eller din tidligere ægtefælle står som tinglyst medejer, så skal du sikre dig at ejerforholdene bringes i orden, inden ejendommen udbydes til salg. Oftest vil ejendomsmægleren sikre sig, at de personer, som underskriver formidlingsaftalen, rent faktisk er (ene)ejere af ejendommen. Men i de tilfælde, hvor det ikke sker, og der mangler en notarekspedition, kan man risikere at sagen forsinkes. I værste fald mister køberen tålmodigheden og trækker sig fra handlen.

Sørg for at fremskaffe alle relevante bilag, inden du sætter ejendommen til salg

Hvor er din kopi af skødet? Når man kontakter en ejendomsmægler vil denne ofte bede om få tilsendt en række oplysninger om ejendommen, herunder fx kopi af skødet, byggetilladelse, ibrugtagningstilladelse mv. Man bør gøre sig selv den tjeneste at fremskaffe alle de nødvendige dokumenter snarest muligt, og gerne have dem liggende som scannede filer, således at man nemt kan sende dem til mægler, en potentiel køber og til sidst notaren, som skal berigtige handlen. Når først der er fundet en køber, så haster det med at få fremskaffet oplysningerne til brug for udarbejdelse af købsaftalen, og de dokumenter som man ikke selv har liggende, kan det tage tid at fremskaffe. Man kan med fordele bemyndige mægleren til at fremskaffe de nødvendige dokumenter.

Gør dig klart hvad du vil sælge

Vil du også sælge sofaen og vaskemaskinen? Det er vigtigt at man som sælger tydeligt gør mægleren opmærksom på hvilke møbler og løsøre, der kan indgå i handlen. Det er ikke sikkert at man vil sælge indboet, og heller ikke at køberen er interesseret i at overtage noget, men hvis man er indstillet på at lade nogle af møblerne indgå i handlen, så kan man med fordel lave en udtømmende liste til mægleren allerede når ejendommen sættes til salg. Derved kan mægleren allerede tidligt i forløbet drøfte dette punkt med køberen. Som udgangspunkt sælger man fast ejendom uden indbo og løsøre i Frankrig, og derfor vil mange franske købere ikke forvente at indboet følger med – men sælger man sin feriebolig til en køber, som også skal anvende ejendommen som feriebolig, så vil køber ofte være interesseret i at overtage indbo og møbler. Er der tale om indbo eller hvidevarer af særlig god kvalitet, så er det vigtigt at gøre mægleren opmærksom herpå, ligesom man med fordel kan angive en ønsket minimumspris.

Vær ærlig om fejl og mangler – og gør mægleren opmærksom på dem

Er der et utæt vandrør eller en markise der ikke virker? Som sælger er man forpligtet til loyalt at oplyse om alle synlige og skjulte mangler, som man er bekendt med. I Frankrig sælges al fast ejendom ”som beset” hvilket betyder at sælger som udgangspunkt ikke hæfter for hverken synlige eller skjulte mangler, som må forefindes pr. overtagelsesdagen. Men hvis det kan dokumenteres at man som sælger var bekendt med en mangel, så hæfter man herfor. Desuden vil de fleste mangler alligevel blive opdaget undervejs, især hvis køber indhenter en byggesagkyndig rapport. Så man kan ligeså godt gøre sig selv og mægleren den tjeneste at gøre opmærksom på de mangler, som forefindes, således at det fremgår af handelsdokumenterne, at køberen var bekendt med disse mangler og accepterer dem. Er der tale om mangler, som nemt kan udbedres, så bør man få det gjort, så man ikke risikerer at skulle give et stort nedslag i købesummen, fordi køberen påtager sig risikoen ved at få dem udbedret efter overtagelsen. Større mangler kan man evt. aftale at sælger udbedrer i perioden mellem købsaftalens og skødets underskrivelse, så man som sælger er sikker på at man får dækket sine udgifter. Man bør sikre sig at sådanne særlige vilkår indføres i købsaftalen og arbejderne beskrives præcist.

Underskriv ikke købsaftalen uden at kende alle vilkår

Hvad er der egentlig aftalt? Selvom man som sælger har accepteret et købstilbud fra en køber, og man kender sit forventede salgsprovenu, så er det vigtigt at man gør sig bekendt med hele købsaftalens indhold; især hvis man underskriver den via fuldmagt. Det er bl.a. vigtigt at finde ud af om køber betinger handlen af at der opnås finansiering, så man ved at køber kan gå gratis fra handlen langt inde i forløbet, hvis den ønskede finansiering ikke kan opnås. Er der særlige vilkår i handlen i øvrigt, så er det vigtigt at man sikrer sig at de er beskrevet korrekt. Hvis man ikke taler flydende fransk, så bør man gennemgå købsaftalen med en notar, der taler engelsk, eller en dansk advokat, der har kendskab til franske forhold. Mæglerens ansvarsforsikring vil som regel ikke dække, hvis han har givet juridisk rådgivning og derfor bør man sikre sig at man får gennemgået aftalen af en der kan tage ansvaret for at du har forstået og accepteret alle vilkår.

Vælg din notar med omhu

Hvilken notar skal repræsentere dig i handlen? Som sælger er det som udgangspunkt dig, der vælger hvilken notar der skal berigtige handlen. Køberen kan evt. vælge at lade sig repræsentere af sin egen notar, og i så fald deler de to notarer blot honoraret, som er afsat til dem som en del af skødeomkostningerne, som køberen betaler. Typisk vil mægleren have en foretrukken notarforbindelse, som han vil anbefale sælger at benytte, og det giver ofte god mening at vælge en notar, som mægleren har en god kommunikation med. Men som udenlandsk sælger bør man sikre sig at denne notar har erfaring med danske klienter, herunder at notaren er indstillet på at man som sælger ikke møder personligt op på notarkontoret, når der skal underskrives købsaftale og skøde. Hvis man vælger at lade sig bistå af en advokat, så kan man med fordel vælge at lade sig repræsentere af den notar, som advokaten anbefaler, idet man derved sikrer at handlen forløber bedst muligt. Hvis man ikke vil benytte sig af den notar, som mægleren anbefaler, så bør man gøre ham opmærksom på det ved underskrift af formidlingsaftalen.

Sælg ikke skindet, før… skødet er underskrevet

Du har først solgt, når skødet er underskrevet! Mange sælgere antager fejlagtigt at salget er endeligt allerede når købsaftalen er underskrevet, og disponerer måske endda over salgsprovenuet derefter, men i virkeligheden så kan man ikke være sikker på at man har solgt, før skødet er underskrevet. Køber har flere muligheder for gratis fortrydelse under forløbet, og i princippet kan køber hæve handlen så sent som samme dag, hvor skødet skal underskrives, mod at betale en kompensation på 10 % af købesummen. Selvom det sidstnævnte scenarie er uhyre sjældent, så sker det indimellem, og derfor må man som sælger væbne sig med tålmodighed og vente med at disponere over købesummen, før skødet er underskrevet og provenuet er udbetalt.

Overvejer du at sælge din ejendom i Frankrig, så er du meget velkommen til at kontakte mig. Jeg kan bistå i alle salgets faser, herunder med følgende opgaver: