Det franske SCI-selskab – undgå møbleret udlejning via et SCI

Et Société Civile Immobilière (SCI) er en populær selskabsform i Frankrig, som ofte anvendes af private ejere til at administrere og eje fast ejendom.

De danskere, der har valgt at eje en feriebolig via et SCI-selskab, er typisk flere familier, ægtefæller med særbørn, eller flere generationer, der sammen ejer en feriebolig.

Typisk bliver man i købsprocessen anbefalet at købe via et SCI-selskab, hvis man er flere familier, der køber i fællesskab, eller hvis man køber en dyrere ejendom, for derved at reducere udgifterne ved generationsskifte.

Administrationsomkostningerne er umiddelbart lave ved at have et SCI. Hvert år skal man blot indsende en selvangivelse til det franske skattevæsen, og hvis der ikke er nogle indtægter, så er det nemt klaret. Det kan dog anbefales at man får en professionel til at hjælpe med selvangivelsen, så man er sikker på at det bliver gjort korrekt hvert år. Denne service koster typisk ca. 500€/år. Der er ikke pligt til at indlevere regnskaber for et SCI, men det kan være en fordel at de er lavet løbende, hvis man på et tidspunkt skal sælge selskabet helt eller delvist.

 

SCI kan ikke reducere fransk arveafgift

Det er en generel misforståelse, at man kan reducere arveafgifterne i Frankrig ved at eje en ejendom via et SCI. Det er ikke tilfældet, da man betaler arveafgift af værdien af ejendommen eller selskabsandelene, man arver, og derfor sparer man ikke noget arveafgift ved denne ejerform. Hvis man søger at reducere arveafgiften i Frankrig, skal man i stedet belåne ejendommen og derved søge at reducere ejendommens friværdi, eller fx sælge ejendommen til næste generation i levende live.

 

SCI med civil aktivtet

Der findes ikke en selskabsform i Danmark, der svarer præcist til et SCI, men man kan kalde det et ejendomsinteressentskab med proratarisk hæftelse. Andelshaverne hæfter altså for en andel svarende til deres ejerandel; i modsætning til et interessentskab og almindeligt sameje, hvor ejerne hæfter solidarisk.

Et SCI har som udgangspunkt civil karakter, hvilket medfører, at selskabet er skattemæssigt transparent. Det vil sige, at selskabet i sig selv ikke betaler skat – i stedet beskattes indtægterne direkte hos ejerne som personlig indkomst. Derfor vil man i Danmark betale ejendomsværdiskat som ved personligt ejerskab, ligesom man personligt beskattes af selskabets indtægter.

Fordelen ved at et SCI er skattemæssigt transparent ses primært i situationen, hvor ejendommen sælges med fortjeneste, idet man så drager fordel af reglerne for beregning af fransk ejendomsavanceskat (”taxe sur la plus-value immobilière”), der giver nedslag for ejertid og i alle tilfælde et skattefrit salg efter 30 års ejertid.

Men denne skattemæssige fordel kan hurtigt forsvinde, hvis SCI’et driver kommerciel virksomhed. I så fald mister selskabet sin civile status og overgår i stedet til fransk selskabsbeskatning – kaldet ”Impôt sur les Sociétés” (IS).

 

SCI med kommerciel aktivitet

Et SCI anses som udgangspunkt for et civilt selskab, så længe det udelukkende beskæftiger sig med ikke-kommerciel aktivitet. Umøbleret udlejning betragtes ikke som kommerciel aktivitet, men visse aktiviteter anses som kommercielle, og det udløser selskabsbeskatning:

– Møbleret udlejning (location meublée) – altså sædvanlig ferieboligudlejning – anses som kommerciel aktivitet.
– Hvis mere end 10 % af selskabets samlede indtægter stammer fra kommerciel aktivitet, overgår SCI’et automatisk til selskabsbeskatning (IS).

Hvis et selskab ejer en ejendom, som benyttes som feriebolig for ejerne, så er der således ingen kommerciel aktivitet, ligesom der heller ikke vil være kommerciel aktivitet, hvis der sker umøbleret udlejning af ejendommen til en lejer, der anvender boligen som feriebolig eller primær bolig. Men begynder man på et tidspunkt at udleje ejendommen til feriegæster, altså møbleret udlejning, eventuelt kun i dele af året, så er der kommerciel aktivitet, hvilket automatisk betyder at selskabet mister sin civile karakter, hvis den eneste form for indtægt i selskabet er fra umøbleret udlejning.

Personlig beskatning vs. selskabsbeskatning

Personlig beskatning (gælder ved civil SCI):
– Ejerne beskattes personligt af indtægten.
– Fortjeneste ved salg af ejendom beskattes efter de gunstige regler om fransk ejendomsavance (”taxe sur la plus-value immobilière”), hvor fortjenesten uanset størrelse er skattefri efter 30 års ejertid.

Selskabsbeskatning (gælder ved kommerciel SCI):
– Indtægter beskattes i selskabet:
– 15 % af de første 42.500 €
– 25 % af resten
– Når overskuddet udbetales til ejerne som udbytte, beskattes det igen med 30 %.
– Gevinst ved salg af ejendom beskattes som ordinært selskabsoverskud, ikke efter reglerne for ejendomsavance.

 

 

Anbefaling

På baggrund af de skattemæssige konsekvenser anbefales det generelt ikke at udleje gennem en SCI, hvis det indebærer kommerciel aktivitet.

Mulige løsninger:

1. Stop udlejning øjeblikkeligt – i visse tilfælde vil det være muligt at lade SCI’et gå tilbage til civil karakter, men man bør søge rådgivning herom hos en fransk revisor
2. Opløs SCI’et – så kan ejendommen overgå til personligt ejerskab fremadrettet, hvilket sikrer adgang til de mere favorable beskatningsregler ved salg – opløsning af selskabet udløser imidlertid betaling af fransk ejendomsavanceskat som ved et salg (”taxe sur la plus-value”) samt beregning af udbytteskat for ejerne, og endelig en afgiftsbetaling på 2,5% af selskabets nettoformue på opløsningstidspunktet
3. Sælg ejendommen ud af SCI’et – et salg udløser skødeomkostninger for køber og fransk ejendomsavanceskat som ved et salg (”taxe sur la plus-value immobilière”) for selskabet. Selskabet kan efterfølgende opløses, når det er tomt og der ikke længere er nogen aktivtet.

 

Konklusion

SCI-strukturen kan være skattemæssigt fordelagtig – så længe selskabet forbliver civilt og ikke udøver kommerciel aktivitet. Men hvis selskabet driver møbleret udlejning eller anden kommerciel virksomhed, overgår det til selskabsbeskatning, hvilket ofte medfører højere samlet skat og dårligere skattemæssige vilkår ved salg af ejendommen.

Det er derfor vigtigt at være opmærksom på selskabets aktiviteter og deres skattemæssige konsekvenser – og handle i tide, hvis man ønsker at bevare de oprindelige fordele ved SCI-formen.

 

(c) Advokatfirmaet Kold Christensen – August 2025